Ένα από τα πιο ουσιώδη σημεία της αγοραστικής διαδικασίας είναι ο νομικός έλεγχος του ακινήτου. Με αυτόν τον τρόπο, ο αγοραστής προστατεύεται από πιθανές δυσάρεστες καταστάσεις που μπορούν να ματαιώσουν την αγορά. Παρακάτω, θα εξετάσουμε μερικές πιθανές περιπτώσεις προβληματικών τίτλων ιδιοκτησίας.

Δεν βρέθηκε η μεταγραφή του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο.

Το παραπάνω πρόβλημα, συνήθως οφείλεται στο γεγονός ότι το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ή δωρεάς εν ζωή ή γονικής παροχής κ.λπ., με το οποίο ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο, δεν μεταγράφηκε εντός ενός έτους στο Υποθηκοφυλακείο.

Το ακίνητο είναι υποθηκευμένο. 

Το ακίνητο είναι δεσμευμένο από τράπεζα και ο πωλητής δεν έχει εξοφλήσει το στεγαστικό δάνειο του. Σε αυτή τη περίπτωση, ο υποψήφιος αγοραστής είτε θα πρέπει να αναλάβει την αποπληρωμή της δανειακής υποχρέωσης, είτε την ακύρωση της αγοράς. Σε κάθε περίπτωση, εάν ο πωλητής αποκρύψει την υποθήκη στο ακίνητο, καλό θα ήταν να αποφύγετε τη συναλλαγή μαζί του.

Δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς. 

Αυτή είναι μια περίπλοκη περίπτωση, στην οποία ο παρουσιαζόμενος ως πωλητής έχει συμβόλαιο στα χέρια του όπου αναφέρεται ως ιδιοκτήτης, αλλά δεν έχει ακολουθήσει τη νόμιμη οδό ως προς την αποδοχή της κληρονομιάς (πιθανώς λόγω χρεών του θανόντα).

Αρκετές φορές, συναντάμε ακίνητα, όπου οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τακτοποιήσει τις οικοδομικές αυθαιρεσίες τους. Κάθε τίτλος ιδιοκτήσιας ακίνητου θα πρέπει να συνοδεύεται από ένα μηχανολογικό σχέδιο (κάτοψη), όπου θα περιγράφεται αναλυτικά η επιφάνεια ιδιοκτησίας. Εάν μετά από έλεγχο του μηχανικού σας, ανιχνευθούν ασυμφωνίες μεταξύ κάτοψης και πραγματικότητας, ο πωλητής θα πρέπει να τις τακτοποιήσει. Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση, σας συμβουλεύουμε να μην προχωρήσετε σε αγορά.

Σχετικά άρθρα

Εάν οι οφειλές του πωλητή προς το δημόσιο υπερβαίνουν κατά πολύ το συμφωνηθέν τίμημα του ακινήτου, η αγοραπωλησία δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί. Στην περίπτωση που οι οφειλές του είναι μικρότερες από το τίμημα, η διαδικασία μπορεί να συνεχιστεί κανονικά. Πρόσφατες αλλαγές στη νομοθεσία έχουν ευνοήσει τις αγοραπωλησίες, αφού πλεόν οι πωλητές, οι οποίοι οφείλουν στο δημόσιο, δεν περιορίζονται στο να πουλάνε τα ακίνητα τους στην αντικειμενική τους αξία.

Παράδειγμα. 

Ένας φορολογούμενος χρωστά στην εφορία το ποσό των 100.000€ και επιθυμεί να πουλήσει ένα ακίνητο ιδιοκτησίας του αντικειμενικής αξίας 100.000€ και εμπορικής 50.000€. Σύμφωνα με το νέο νομοθετικό πλαίσιο, το ακίνητο μπορεί να πουληθεί στις 50.000€ και το δημόσιο να λάβει το σύνολο του ποσού, δηλαδή 50.000€. Έτσι, ο οφειλέτης θα εξοφλήσει τη μισή οφειλή του και το δημόσιο θα εισπράξει 50.000€. Κάτι το οποίο, δεν ίσχυε με βάση το προηγούμενο καθεστώς, σύμφωνα με το οποίο το ακίνητο έπρεπε να πουληθεί στην αντικειμενική του αξία, στη περίπτωση μας, 100.000€.

Οι περιπτώσεις, όπου μια αγοραπωλησία ματαιώνεται από υπαιτιότητα του πωλητή, αφορούν συνήθως προσωπικούς του λόγους. Παρακάτω αναφέρονται οι πιο συνήθεις αιτίες, για τις οποίες ο πωλητής κάνει πίσω.

Δεν ήθελε πραγματικά να το πουλήσει. 

Υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες, ο ιδιοκτήτης είναι συναισθηματικά συνδεδεμένος με το ακίνητο του και πρόθεση πώλησης, στην πραγματικότητα, δεν υπήρχε ποτέ. Η συνεργασία με έναν έμπειρο σύμβουλο αγοράς ακινήτου θα σας προστατέψει από δυσάρεστες εξελίξεις και πισωγυρίσματα, καθώς ρόλος του συμβούλου είναι να φιλτράρει τη σοβαρότητα των πωλητών.

Άλλαξε γνώμη εν μέσω της διαδικασίας. 

Εδώ ερχόμαστε στην επιρροή που ασκούν τα κοντινά πρόσωπα του πωλητή. Αρκετές φορές, άτομα του στενού περιβάλλοντος όπως ο/η σύζηγος, τα παιδιά, οι γονείς, ακόμα και οι φίλοι επηρεάζουν αρνητικά την απόφαση του ιδιοκτήτη να πουλήσει το ακίνητο του. Φυσικά, αυτό είναι κάτι που σε αρκετές περιπτώσεις δεν μπορεί να προβλεφθεί, οπότε ασπίδα προστασίας μπορεί να είναι η καλή σχέση του σύμβουλου ή του μεσίτη με τον ιδιοκτήτη.

Απρόβλεπτες αλλαγές στη καθημερινότητα του. 

Μπορεί να μην είναι η πιο συνηθισμένη αιτία, αλλά οφείλουμε να την αναφέρουμε, καθώς είναι υπαρκτή. Τα αρχικά κίνητρα, τα όποια οδήγησαν τον ιδιοκτήτη να πουλήσει, δεν υφίστανται πλέον. Παρακάτω, θα αναφέρουμε ορισμένα παραδειγμάτα, όπου οι πωλητές ακινήτων ματαιώνουν τις αγοραπωλησίες για καθημερινούς, απρόβλεπτους λόγους στη καθημερινότητα τους.

Υπάρχουν περιπτώσεις, στις οποίες ο υποψήφιος αγοραστής αλλάζει γνώμη λίγο πριν το τελικό συμβόλαιο. Οι λόγοι για τους οποίους, συνήθως, συμβαίνει κάτι τέτοιο, έχουν να κάνουν με την επιρροή που του ασκούν άτομα του κοντινού του περιβάλλοντος. Συγκεκριμένα, ο/η σύζυγος του υποψήφιου αγοραστή ή κάποιο άλλο άτομο από το στενό, οικογενειακό και φιλικό κύκλο τονίζουν τα πιθανά μειονεκτήματα της απόφασης του. Τα συνηθέστερα από αυτά είναι:

H περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο δεν είναι πλέον η επιθυμητή.

Ειδικά σε περιπτώσεις όπου πρόκειται για οικιστικό ακίνητο, με σκοπό την ιδιοκατοίκηση ή την εκμίσθωση. Η αρχική θετική εικόνα που μπορεί να είχε ο υποψήφιος αγοραστής, ανατρέπεται από κάποιες παρατηρήσεις του κοντινού του προσώπου. Αντίστοιχα, στην περίπτωση ενός επενδυτικού ακινήτου, η αντίληψη που μπορεί να έχει το άτομο επιρροής, για το κατά πόσο μια τέτοια επένδυση θα ήταν αποδοτική, αλλάζει την απόφαση του αγοραστή.

Ο αγοραστής βρήκε κάποιο άλλο ακίνητο.

Αυτή είναι μια λιγότερο συνηθισμένη περίπτωση, η οποία όμως αξίζει να αναφερθεί. Η διαδικασία της αναζήτησης για την αγορά ενός ακινήτου αποτελείται από διαφορετικά στάδια. Συνήθως, όταν ο αγοραστής έχει φτάσει στο σημείο πριν το τελικό συμβόλαιο, σημαίνει ότι έχει επιλέξει το ακίνητο που ικανοποιεί καλύτερα τις ανάγκες του. Παρ’όλα αυτά, μπορεί να προκύψει, λίγο πριν την ολοκλήρωση της συμφωνίας, να επισκεφτεί ένα ακίνητο, το οποίο να είναι συγκριτικά καλύτερο ως προς αυτά που ψάχνει.

Σε αρκετές περιπτώσεις, ένα μέρος του τιμήματος για την αγορά ενός ακινήτου προέρχεται από δανειοδότηση. Η πολυπλοκότητα του τραπεζικού συστήματος μπορεί κάποιες φορές να σταματήσει την διαδικασία.

Ενώ σε πρώτη φάση ο αγοραστής φαίνεται να πληροί τις προϋποθέσεις δανειοδότησης, κάποιες γραφειοκρατικές διαδικασίες ή ακόμα και κάποια πιστωτικά κριτήρια μπορεί να αλλάξουν, με αποτέλεσμα το δάνειο του να μην εγκριθεί. Η πολιτική των τραπεζών ως προς την έγκριση δανείων αναπροσαρμόζεται με βάση την γενικότερη κατάσταση της αγοράς, οπότε τα δανειοληπτικά κριτήρια αλλάζουν αρκετά συχνά.

Απαραίτητη προϋπόθεση για κάποιον ιδιώτη ή οργανισμό, ο οποίος έχει την πρόθεση να αγοράσει ένα ακίνητο, είναι να έχει εξασφαλίσει το ποσό που χρειάζεται, καθώς και να είναι σίγουρος ότι θα το διαθέσει γι’ αυτόν το σκοπό.

Πριν απο κάθε αγοραπωλησία, ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτου θα πρέπει να έχει προϋπολογίσει το διαθέσιμο κεφάλαιό του. Βέβαια, ο απρόβλεπτος παράγοντας στις αγοραπωλησίες μπορεί να υπάρξει και να αλλάξει τα αρχικά του σχέδια. Άμεσες ανάγκες που ορισμένες φορές προκύπτουν, αλλάζουν τα αγοραστικά του πλάνα. Μερικά παραδείγματα που έχουμε εντοπίσει ως σύμβουλοι είναι τα παρακάτω:

Παραπάνω αναφέραμε μερικές δυσάρεστες περιπτώσεις, για τις οποίες μια αγοραπωλησία μπορεί να πάει στραβά. Ακόμα και όταν το ακίνητο είναι καθόλα νόμιμο και δεν έχει πολεοδεμικές αυθαιρεσίες, ο τελευταίος τεχνικός έλεγχος από την πλευρά του αγοραστή μπορεί να οδηγήσει στην ακύρωση της συμφωνίας.

Αναλυτικότερα, ο πωλητής μπορεί ηθελημένα να απέκρυψε κάποια κατασκευαστικά μειονεκτήματα του ακινήτου, όπως για παράδειγμα σοβαρές υδραυλικές διαρροές εντός των τοιχών. Άλλες φορές, ο αγοραστής συνειδητοποίησε εκ των υστέρων, ότι οι παρεμβάσεις που σκόπευε να κάνει στο ακίνητο δεν είναι εφικτές, είτε για λόγους στατικότητας, είτε για πολεοδομικούς λόγους. Για παράδειγμα, μετατροπές και ανακαινίσεις διατηρητέων κτηρίων που απαιτούν ειδική άδεια από το Υπουργείο Πολιτισμού ή περιορισμοι σύμφωνα με το καταστατικό της πολυκατοικίας.