Η αγορά σπιτιού είναι ένα σπουδαίο βήμα στη ζωή κάθε ανθρώπου. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε τι να προσέξετε και τι να αποφύγετε σε όλη τη διαδικασία απο την αρχική αναζήτηση εώς τη τελική αγορά.

Στατιστικές έχουν δείξει πως μια αγορά ακινήτου μπορεί να διαρκέσει από έξι εβδομάδες εώς και 1 χρόνο. Σε αυτό το χρονικό ορίζοντα θα κάνετε πολλαπλές επισκέψεις και είναι σίγουρο πως θα βρεθείτε μπροστά σε σημαντικές αποφάσεις που καλό θα ήταν να ήσασταν προετοιμασμένοι. Πριν λοιπόν προχωρήσετε στην αναζήτηση θα ήταν ιδανικό να προσδιορίσετε τις τρέχουσες ανάγκες σας καθώς και να προβλέψετε τις μελλοντικές σας.

Σε αυτό το άρθρο θα διαβάσετε 5 συνηθισμένα λάθη που κάνουν οι αγοραστές ακινήτων προκειμένου να ενημερωθείτε και να προστατέψετε το χρόνο και τα χρήματα σας. Εάν ακόμα χρειάζεστε βοήθεια, μπορείτε πάντα να ζητήσετε τη συμβουλή των ειδικών σχετικά με την υπάρχουσα κατάσταση της αγοράς, τη διαδικασία και τα γραφειοκρατικά. Εάν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας το συστήνουμε ανεπιφύλακτα. Καλή ανάγνωση!

Όλα αρχίζουν από το budget σας! Πόσα χρήματα είστε διαθετιμένοι να ξοδέψετε; Χωρίς να ξέρετε ακριβώς το διαθέσιμο κεφάλαιο σας μπορεί να χάσετε το χρόνο σας. Είτε πρόκειται να αγοράσετε σπίτι με τη βοήθεια μιας τραπεζικής δανειοδότησης είτε πληρώνοντας όλο το τίμημα, είναι σημαντικό να θέσετε ένα ξεκάθαρο ελάχιστο και μέγιστο ποσό προκειμένου να μην κάνετε άδικες επισκέψεις σε ακίνητα που θα σας δημιουργήσουν επιπρόσθετο άγχος και στρες.

Αγορά με τραπεζική δανειοδότηση; 

Στη περίπτωση στεγαστικού δανείου βεβαιωθείτε να πάρετε λογικές αποφάσεις και όχι συναισθηματικές. Η λήψη ενός τέτοιου δανείου είναι “μαραθώνιος” καθώς ο χρονικός ορίζοντας αποπληρωμής του θα είναι τουλάχιστον δύο δεκαετίες. Υπολογίστε ακριβώς τη μηνιαία δόση σας, τους όρους του δανείου και φυσικά τους τόκους. Η οικονομική επιβάρυνση που θα έχετε με τη μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου πρέπει να εναρμονίζεται με τα τρέχουσα αλλά και μελλοντικά σας έξοδα (πχ: την άφιξη ενός νέου μέλους στην οικογένεια).
*Θα αναλύσουμε παρακάτω το συγκεκριμένο θέμα.

Αγορά με καταβολή όλου του τιμήματος; 

Εάν πρόκειται να αγοράσετε σπίτι με καταβολή όλου του ποσού θα σας συμβουλεύαμε να μην ξοδέψετε όλες τις αποταμιεύσεις σας. Πρόσφατα βιώσαμε όλοι κάτι πρωτόγνωρο, την πανδημία του κορονοϊου και την ισοπέδωση της παγκόσμιας οικονομίας, γεγονος που κανένας μας δεν είχε προβλέψει. Είναι σημαντικό λοιπόν να έχετε πάντα ένα οικονομικό “μαξιλάρι ασφαλείας” για μελλοντικές κρίσεις που ίσως έρθουν. Επίσης, πριν αγοράσετε ένα σπίτι με “μετρητά” καλό θα είναι να έχετε υπολογίσει ακριβώς τα μηνιαία-ετήσια έξοδα του καθώς και τις επισκευές που ίσως χρειάζονται. Έτσι θα είστε προετοιμασμένοι και δεν θα βρεθείτε προ εκπλήξεων.

Οι αγοραστές ακινήτων συχνά εκπλησσονται από το υψηλό κόστος των επισκευών και ανακαίνισης. Εάν πρόκειται να αγοράσετε ένα ακίνητο που χρειάζεται επισκευές καλό θα είναι να συμβουλευτείτε ειδικούς σχετικά με τη κοστολόγηση των εργασιών.

Υδραυλικά προβλήματα και υγρασία.

Εάν μιλάμε για διαμέρισμα πολυκατοικίας, είναι σημαντικό να ελέγξετε προσεκτικά τυχόν υγρασίες στους τοίχους που μπορεί να προέρχονται από κάποιο γειτονικό διαμέρισμα. Οι υδραυλικές επισκευές υγρασίας κοστίζουν ακριβά και απαιτούν χρόνο. Ειδικά εάν για το πρόβλημα υγρασίας ευθύνεται άλλο διαμέρισμα θα πρέπει να είστε σίγουροι πως ο ιδιοκτήτης του θα συνεργαστεί μαζί σας και θα το επισκευάσει ειδάλλως θα χρειαστεί να ακολουθήσετε τη νομική οδό. Επίσης, κατά την επίσκεψη στο διαμέρισμα ελέγξτε σχολαστικά τη ροή νερού σε όλες τις βρύσες και ρωτήστε τον ιδιοκτήτη-μεσίτη για τους τρόπους θέρμανσης του νερού. Συνήθως τα παλαιά διαμερίσματα έχουν θερμοσίφωνα και αρκετές φορές είναι τοποθετημένος στο πατάρι. Η αβιάστη πρόσβαση στο θερμοσίφωνα καθιστά εύκολη την επισκευή καθώς αρκετά συχνά οι αντιστάσεις τους υπερθερμένονται και χρειάζονται αντικατάσταση.

Ολική ή μερική ανακαίνιση.

Το κόστος ανακαίνισης του μελλοντικού σας σπιτιού μπορεί εύκολα να σας βγάλει εκτός οικονομικής τροχιάς. Πριν προχωρήσετε στα συμβόλαια επισκεφτείτε ξανά το σπίτι με ειδικούς εργολάβους και πάρτε οικονομικές προσφορές για τις εργασίες. Έτσι θα έχετε μια ξεκάθαρη εικόνα του συνολικού ύψους επένδυσης που απαιτεί το συγκεκριμένο ακίνητο.

Τα τραπεζικά δάνεια είναι σίγουρα ένας τομέας που είχε μπλοκάρει για αρκετα χρόνια στη περίοδο της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα και αυτό το φαινόμενο οδήγησε τη ρευστότητα των τραπεζών σε αρκετά χαμηλά επίπεδα. Σήμερα όμως οι τράπεζικοί οργανισμοί μπαίνουν ενεργά στο χορό του Real Estate και επανατοποθετούνται πάλι δίπλα στον αγοραστή ακινήτου.

Εάν είστε ειδικά αγοραστής πρώτης κατοικίας και οι αποταμιεύσεις σας είναι περιορισμένες αξίζει να κάνετε ένα “σαφάρι” στις τράπεζες και να ενημερωθείτε για τα στεγαστικά τους δάνεια και τις πολιτικές των τόκων τους. Βέβαια, η τραπεζική δανειοδότηση είναι μια αρκετά σημαντική απόφαση καθώς θα δεσμευτείτε για αρκετά χρόνια αλλά εάν έχετε κάνει σωστά τους υπολογισμούς σας σίγουρα θα σας εξυπηρετήσει. Σήμερα οι Ελληνικές τράπεζες δανειοδοτούν με αρκετά χαμηλά επιτόκια σε σύγκριση με τη περίοδο προ-κρίσης και αρκετές φορές οι τόκοι δεν υπερβαίνουν το 3% του κεφαλαίου σας.

Παράδειγμα αγοράς σπιτιού με στεγαστικό δάνειο. 

Ας υποθέσουμε πως το αγαπημένο σας ακίνητο, με όλα τα έξοδα μεταβίβασης, κοστίζει 100,000 ευρώ. Στη συγκεκριμένη χρονική στιγμή οι αποταμιεύσεις σας είναι 110,000€ άρα στη περίπτωση που δεν πάρετε στεγαστικό δάνειο θα βρεθείτε με μόλις 10,000€ αποταμιέυσεις. Αντίθετα εάν δανειοδοτηθείτε με το 50% του τιμήματος, δηλαδη 50,000€ θα έχετε εξασφαλίσει 60,000€ αποταμιεύσεις. Εάν πάρουμε ως δεδομένο πως το δάνειο σας έχει 3.5% ετήσιο τόκο και ο χρονικός ορίζοντας αποπληρωμής του είναι 20 χρόνια αυτό συνεπάγεται σε μόλις 354,16€ ως μηνιαία δόση. (Κεφάλαιο: 50,000€ / 240 μήνες = 208,33€ και Τόκοι: 1,750€ / 12 μήνες = 145,83€)

Δεν είναι όμως επίφοβα τα δάνεια;

Εάν δεν έχετε κάνει σωστά τον οικονομικό σας προϋπολογισμό ή δεν μελετήσετε με ακρίβεια τα υπάρχουσα και μελλοντικά σας έσοδα-έξοδα, σαφώς και είναι. Ο σκοπός κάθε τράπεζας είναι να δημιουργεί χρήματα απο τη δανειοδότηση στους πολίτες και αυτό δεν είναι απαραίτητα κακό εφόσον συμμετέχει ενεργά στην επένδυση σας.  Εάν κινηθείτε με σαφή πλάνο και ορθολογισμό η τράπεζα μπορεί να γίνει σύμμαχος σας στην αγορά ακινήτου.

Όπως και εσείς, οι πωλητές ακινήτων υιοθετούν πολλές διαφορετικές στρατηγικές κατά την τιμολόγηση του σπιτιού τους. Η επικοινωνιακή σας προσέγγιση με κάθε πωλητή πρέπει να είναι ουδέτερη και σε καμία περίπτωση μην θεωρήσετε δεδομένο πως όλοι οι ιδιοκτήτες πουλάνε από ανάγκη και πάντα κατεβάζουν τις τιμές.

Περίπτωση Α:
Η τιμή του ακινήτου είναι χαμηλότερη από το μέσο όρο της αγοράς.

Όταν παρατηρείτε ένα ακίνητο να κοστίζει λιγότερο από τις συνηθισμένες τιμές της αγοράς θεωρείται “ευκαριά” και η τιμολογήση αυτή μπορεί να οφείλετε σε διάφορους λόγους. Ο βασικότερος λόγος συνήθως είναι η βιασύνη του πωλήτη να ρευστοποιήσει τη περιουσία του ή τυχόν εμπλοκές με κληρονομικές υποθέσεις συγγενών που θέλουν να ξεμπερδεύουν. Σε αυτή τη περίπτωση προετοιμαστείτε για βαθή ανταγωνισμό με άλλους υποψήφιους αγοραστές, ταχύτητα στη προσφορά σας αλλά και μικρά περιθώρια “παζαρέματος” καθώς ο πωλητής νιώθει αυτοπεποίθηση με τη τιμή που έχει θέσει.

Ένας επιπρόσθετος λόγος που μπορεί ένα ακίνητο να κοστίζει αρκετά λιγότερο δεν θα σας ακουστεί ευχάριστος αλλά είναι υπαρκτός και οφείλουμε να σας προστατεύσουμε. Έχουμε έρθει αμέτρητες φορές αντιμέτωποι με περιπτώσεις “προβληματικών” ακινήτων όπου ο ιδιοκτήτες, τις περισσότερες φορές εν γνώσει τους, προσπαθούν να τα “ξεφορτωθούν” αποκρύπτωντας από τους αγοραστές διάφορα προβλήματα. Συνήθως αυτά τα προβλήματα έχουν να κάνουν με πολεοδομικές αυθαιρεσίες, αινίγματα στην σύσταση της πολυκατοικίας, οφειλές του πωλήτη κτλ. Σε κάθε περίπτωση έαν δείτε μια αρκετά χαμηλή τιμή να είστε υποψιασμένοι και να έχετε πάντα μαζί σας έμπιστο δικηγόρο και μηχανικό.

Περίπτωση Β:
Η τιμή του ακινήτου είναι στα φυσιολογικά επίπεδα της αγοράς. 

Όταν ένα ακίνητο βρίσκεται σε λογική τιμή σε σχέση με την αγορά μπορείτε να αρχίσετε να μελετάτε τη στρατηγική διαπραγμάτευσης σας. Πριν προχωρήσετε στη προσφορά σας, συμβουλευτείτε το μεσίτη σχετικά με τα περιθώρια διαπραγμάτευσης και εάν είναι δυνατόν συναντήστε τον πωλητή σε μια από τις επισκέψεις προκειμένου να ψυχολογίσετε τη στρατηγική του. Σε καμία περίπτωση μην βιαστείτε να δώσετε τη προσφορά σας, αφήστε λίγες μέρες να περάσουν και προτείνετε ένα χαμηλότερο τίμημα. Ταυτόχρονα παρατηρήστε τις αντίδρασεις του πωλητή και προσαρμόστε την προσφορά σας ανάλογα με τα νέα δεδομένα. Εάν το ακίνητο πληρεί τις προϋποθέσεις και σας αρέσει πραγματικά προσπαθήστε να είστε διπλωματικοί στη διαδικασία της διαπραγμάτευσης προκειμένου να μην το χάσετε αλλά ταυτόχρονα μην αποσπαστείτε από τον αρχικό οικονομικό προϋπολογισμό σας.

Περίπτωση Γ:
Η τιμή του ακινήτου είναι ακριβότερη από το μέσο όρο της αγοράς. 

Πριν προχωρήσετε στη διαπραγμάτευση ενός ακριβού ακινήτου πρέπει να είστε υποψιασμένοι για τους λόγους που ο ιδιοκτήτης έχει τοποθετήσει αυτή τη τιμή. Αρκετοί ιδιοκτήτες που δεν επείγονται να πουλήσουν απλά “ψαρεύουν” την αγορά με ένα υψηλό τίμημα προκειμένου να αξιολογήσουν το ακίνητο τους. Τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν είναι εμπορεύσιμα λόγω της τιμής τους οπότε μην σας πιάνει βιασύνη. Στοχοποιήστε το ακίνητο και μετά από λίγες εβδομάδες, επιστρέψτε στην αγγελία καταχώρησης και παρατηρήστε εάν η τιμή του έχει διαμορφωθεί αρνητικά. Εάν ναι, επικοινωνήστε με το μεσίτη που το αντιπροσωπεύει και αποσπάστε πληροφορίες σχετικά με τη στρατηγική τιμολόγησης του ιδιοκτήτη και τα περιθώρια διαπραγμάτευσης. Εάν σας αρέσει πραγματικά και είναι στα πλαίσια του προϋπολογισμού σας προχωρήστε σε προσφορά με επιθετική στρατηγική. “Κλειδώστε” τον πωλητή με χρονικό ορίζοντα ισχύς της προσφοράς σας και παρατηρήστε τις αντιδράσεις του. Εάν αντιδράσει αρνητικά μάλλον δεν είναι έτοιμος να πουλήσει και απλός εκμαιεύει συναισθηματικούς αγοραστές που δεν έχουν κάνει σωστή προετιμασία και θα “τσιμπίσουν” στο δόλωμα. Σε καμία περίπτωση μην αγοράσετε κάτι υπερτιμημένο καθώς στην αγορά ακινήτων βγαίνουν συνεχώς καινούριες προσφορές.

Η αναζήτηση ακινήτων κατευθείαν από ιδιοκτήτες είναι αρκετά δύσκολη, χρονοβόρα και συνήθως οδηγεί σε αδιέξοδο καθώς τα περισσότερα ακίνητα στις πλατφόρμες διαφήμισης αναρτώνται από μεσιτικά γραφεία. Βλέπουμε αρκετά συχνά αγοραστές που προσπαθούν να επωφεληθούν το κόστος της μεσιτικής αμοιβής αναζητώντας ακίνητα μόνο από ιδιοκτήτες. Όταν αναζητάτε ακίνητα μόνο από ιδιοκτήτες χάνετε πολύτιμο χρόνο καθώς το 90% των προσφερόμενων ακινήτων εκπροσωπείται από τα μεσιτικά γραφεία.

Μια τυπική μεσιτική αμοιβή είναι το 2% του τιμήματος για τον αγοραστή και πληρώνοντας αυτό το ποσό κερδίζετε τα παρακάτω: