Γιατί είναι απαραίτητη η πρόσληψη ενός έμπειρου και έμπιστου δικηγόρου κατά τη διαδικασία αγοράς/μίσθωσης ενός ακινήτου;

«Για να αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο χρειάζεται απαραίτητα έναν δικηγόρο, ώστε εκείνος να προβεί στον νομικό έλεγχο του ακινήτου και να δει αν αυτό είναι… καθαρό. Να ελέγξει, δηλαδή αν έχει… βάρη, ήτοι κατασχέσεις, υποθήκες κτλ, να ελέγξει θέματα όπως τις θέσεις πάρκινγκ που σε παλιές πολυκατοικίες πολλές φορές είναι μετέωρες, αν είναι ορθά οριοθετημένες με βάση τον κανονισμό, αλλά και τη χρήση του ακινήτου που δύναται να κάνει ο αγοραστής αυτού. Για παράδειγμα, κάποιος μπορεί να αγοράσει ένα διαμέρισμα του υπογείου, να θέλει να το κάνει κατοικία και η χρήση του να είναι μόνο για αποθήκη ή για επαγγελματικό χώρο. Είτε να αγοράσει μια κατοικία για να προβεί σε επαγγελματική της χρήση και αυτή να απαγορεύεται. Όλα αυτά χρήζουν μελέτης και έρευνας και γι’ αυτό είναι απαραίτητο ένας αγοραστής να προσλάβει ένα δικηγόρο, ώστε εκείνος να διεκπεραιώσει τη διαδικασία του προελέγχου πριν προχωρήσει εκείνη της αγοράς. Εξάλλου, μιλάμε για μια κοστοβόρα διαδικασία, μια επένδυση, η οποία πρέπει να ελεγχθεί ενδελεχώς. Από την πλευρά του και ο μισθωτής θα πρέπει να διαφυλάξει τα συμφέροντά του, καθώς η σύναψη σύμβασης μίσθωσης δεν είναι και δεν θα πρέπει να είναι προδιατυπωμένη, όπως πολλοί μπορεί να θεωρούν. Η κάθε μεριά θα πρέπει να διαφυλάξει τα συμφέροντά της με τον πιο αποτελεσματικό τρόπο και στο σημείο αυτό χρειάζεται δικηγόρο. Μπορεί, για παράδειγμα, κάποιος να επιθυμεί να φύγει μέσα στο 1ο έτος, κάτι που καταρχάς δεν μπορεί να πράξει, ένεκα της ελάχιστης διάρκειας μίσθωσης που είναι η 3ετία. Ωστόσο, αν απευθυνθεί σε κάποιο δικηγόρο εκείνος μπορεί να του θεμελιώσει το εν λόγω δικαίωμα. Συνεπώς, είναι σωστό και ορθό οι δικηγόροι να συνάπτουν τις συμβάσεις, ώστε να θεμελιώνονται τα δικαιώματα των πελατών τους, με τον πιο αποτελεσματικό τρόπο».

Τι είναι αυτό που θα πρέπει να προσέξει, από νομικής άποψης, ένας υποψήφιος αγοραστής/μισθωτής ενός ακινήτου;

«Κυρίως αυτά που ανέφερα και πριν, δηλαδή το ακίνητο να μην έχει… βάρη. Να μην υπάρχουν οφειλές σε εφορίες, τράπεζες, τα παραρτήματα του ακινήτου, ήτοι τυχόν αποθήκες και πάρκινγκ να συνάδουν με τη σύσταση της πολυκατοικίας, να μην υπάρχει κατάληψη κοινόχρηστου χώρου κ.α».

Με βάση την εμπειρία σας, ποια είναι τα κύρια συμφέροντα που κυρίως κοιτά να διασφαλίσει ένας υποψήφιος αγοραστής/ενοικιαστής;

«Από νομικής άποψης, επειδή η αγοραπωλησία είναι μια σύμβαση που είναι δομημένη de facto, δεν υπάρχουν ιδιαίτερες διαφοροποιήσεις. Διαφορές υπάρχουν μόνο αν συναφθεί κάποιο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, όπου σε αυτήν την περίπτωση δίνεται μια προκαταβολή. Εκεί μπορεί να τίθενται σε διαπραγμάτευση οι όροι, δηλαδή αν θα χορηγήσει ο πωλητής το δικαίωμα να εγγραφεί, για τα χρήματα που θα λάβει ως προκαταβολή από τον αγοραστή, υποθήκη. Αν θα δεχτεί να καταπέσει εις διπλούν, ενδεχομένως ως ποινική ρήτρα, το ποσό της προκαταβολής, σε περίπτωση που υποχωρήσει ο πωλητής. Αν θα τεθεί ο όρος, με βάση τον οποίο θα δίνεται η δυνατότητα αυτοσύμβασης στον επικείμενο αγοραστή. Επομένως, το στάδιο που διαπραγματευόμαστε τους όρους είναι στο προσύμφωνο. Στο τελικό συμβόλαιο, δεν υφίσταται κάποια διαπραγμάτευση επί των όρων του, εκτός και αν υφίσταται κάποια αίρεση».

Έχει υπάρξει περίπτωση κατά την οποία κάποια πλευρά είχε πράγματα στο μυαλό της, τα οποία ήταν εκτός πραγματικότητας και θα πρέπει να γνωρίζει κάποιος νέος αγοραστής/ενοικιαστής ή πωλητής από την αρχή ότι είναι ανέφικτο να τα εξασφαλίσει;

«Οι πιο πολλές παράλογες απαιτήσεις αφορούν την τιμή τόσο από την μία πλευρά όσο και από την άλλη. Βέβαια, πρόσφατα, συνάντησα ένα περιστατικό που αφορούσε την ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου που εισέρχεται πλέον στη ζωή των ακινήτων από τον Φεβρουάριο. Η πωλήτρια είχε θέσει ως όρο ότι αν δεν συνάψουμε το προσύμφωνο και δεν λάβει προκαταβολή μέχρι το τέλος του μήνα, θα επιβαρυνθεί ο αγοραστής τα έξοδα για την ολοκλήρωση της διαδικασίας της ηλεκτρονικής ταυτότητας του ακινήτου, μια απαίτηση που είναι ασφαλώς παράλογη. Τα έγγραφα και όλα τα έξοδα για τη συντέλεση της αγοραπωλησίας τα επιβαρύνεται ο πωλητής. Ο νομοθέτης έχει… ζυγίσει τα δύο μέρη και έχει επιβαρύνει τον αγοραστή με την πληρωμή του φόρου για τη μεταβίβαση του ακινήτου, με τα έξοδα της πληρωμής του συμβολαιογράφου, του υποθηκοφυλακείου και όλα τα σχετικά, ενώ από την άλλη μέχρι να συντελεστεί αυτή η μεταβίβαση, τα όποια έξοδα για τη συγκέντρωση των απαραίτητων εγγράφων για τη συντέλεση της πώλησης επιβαρύνουν τον πωλητή».

Βάσει τόσο του δικού σας πελατολογίου όσο και των συναδέλφων σας, παρατηρείτε ύφεση σε ό,τι αφορά την επένδυση σε ακίνητα στην περιοχή σας τον τελευταίο χρόνο;

«Προσωπικά δραστηριοποιούμαι αρκετά έντονα στον νότιο τομέα της Αττικής, δηλαδή Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη κ.ο.κ. Η αλήθεια είναι πως οι τιμές των ακινήτων δεν διαφοροποιήθηκαν ιδιαίτερα ούτε κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, ούτε στην τωρινή φάση της υγειονομικής-οικονομικής κρίσης που βρισκόμαστε. Η δε ανοικοδόμηση που υφίσταται η περιοχή, τη στιγμή που μιλάμε, είναι αρκετά μεγάλη. Ειδικά στη Γλυφάδα, επειδή ζω και δραστηριοποιούμαι, βλέπω ότι είναι υπό κατασκευή 5-6 πολυκατοικίες. Επομένως, δεν θα έλεγα ότι στον νότιο τομέα της Αττικής παρουσιάζεται ιδιαίτερη ύφεση. Το μόνο που έχει υποστεί τεράστια μείωση είναι η εισροή πελατολογίου από το εξωτερικό, καθώς οι ξένοι δεν μπορούν να έρθουν στη χώρα μας λόγω του κορονοϊού. Οπότε, οι όποιες αγοραπωλησίες σήμερα συντελούνται, συντελούνται κατά κύριο λόγο με Έλληνες».