Πρόκειται για το εισόδημα που προσφέρει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη του, σε περίπτωση βέβαια που εκείνος δεν το έχει επιλέξει για να εγκατασταθεί ο ίδιος αλλά το νοικιάζει σε ιδιώτη ή εταιρεία. Η ετήσια απόδοση του ακινήτου αφορά τόσο τον τζίρο, όσο και το καθαρό κέρδος, αφότου αφαιρέσουμε πιθανά επιπλέον έξοδα όπως φόρους, επισκευές ή επεμβάσεις για τη βελτίωση της κατάστασής του. Βέβαια, όταν καθορίζετε το πλάνο σας, θα χρειαστεί να υπολογίζετε και ένα πιθανό διάστημα, κατά το οποίο το ακίνητό σας θα μείνει χωρίς κάποιον ενοικιαστή, περίπτωση που διακόπτει έστω και προσωρινά την εισροή εσόδων. Για να σας δώσουμε ένα παράδειγμα για το πώς λειτουργεί το yield, σε περίπτωση που έχετε επενδύσει 100.000€ και θέλετε να κάνετε απόσβεση των χρημάτων σας σε βάθος μιας δεκαετίας μόνο μέσω αυτού, χρειάζεστε 10% καθαρή ετήσια απόδοση, δηλαδή 10.000€/χρόνο.

Εκτός όμως από τις δυνατότητες της ετήσιας απόδοσης, δεν θα πρέπει να ξεχνάτε ότι το ακίνητο παραμένει περιουσία σας με κάποια δεδομένη αξία. Αξία, η οποία όπως σας έχουμε ήδη αναλύσει έχει τη δυνατότητα να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου! Αυτό είναι το πλεονέκτημα που έχει η επένδυση σε ακίνητα, συγκριτικά με άλλες επενδύσεις. Αρκεί, βεβαίως, αυτή να έχει γίνει με τα κατάλληλα κριτήρια. Σε περίπτωση που έχετε άμεσα ανάγκη από χρήματα ή θέλετε να εισπράξετε τα οφέλη της επένδυσής σας πρόωρα, προτού ολοκληρωθεί το χρονοδιάγραμμα που θέσατε, μπορείτε να το κάνετε! Προχωράτε, λοιπόν, σε ρευστοποίηση (liquidation) της περιουσίας σας και αποκομίζετε την αξία που έχει τη δεδομένη στιγμή. Αν προσθέσετε και το ποσό που έχετε εισπράξει από την ετήσια απόδοση του ακινήτου σας, είναι δεδομένο ότι θα έχετε κέρδος.

Προκειμένου να σας γίνει πιο κατανοητή η εν λόγω διαδικασία θα σας παρουσιάσουμε διάφορα πιθανά σενάρια σε ένα συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο. Από το πιο αισιόδοξο στο πιο συγκρατημένο, ώστε να δείτε με αριθμούς ότι η επένδυση σε ακίνητα, αν πραγματοποιηθεί σωστά, μπορεί να αποτελέσει μια πολύ συμφέρουσα επιλογή. Και να κατανοήσετε ταυτόχρονα πώς μπορείτε να εκμεταλλευτείτε την επιλογή σας αυτή. Σε κάθε σενάριο θα θεωρήσουμε σταθερά το ύψος του αρχικού κεφαλαίου που διαθέτετε και το μηνιαίο ενοίκιο που εισπράττετε. Έστω, λοιπόν, ότι έχετε αγοράσει ένα ακίνητο αξίας 100.000€ και το νοικιάζετε με το ποσό των 500€/μήνα (θέτουμε το συγκεκριμένο ποσό ώστε να είμαστε ρεαλιστές). Αυτό σημαίνει ότι έχετε 6% ετήσια απόδοση (500€x12=6.000€), ενώ μέχρι το τέλος του χρονοδιαγράμματος που θέσαμε, αυτή θα έχει φτάσει το 60% (60.000€). Την ίδια ώρα στοχεύετε σε απόσβεση της επένδυσής σας σε βάθος μιας δεκαετίας.

Στην περίπτωση αυτή, υποθέτουμε ότι έχετε ενοικιαστή καθ’ όλη τη δεκαετία. Ταυτόχρονα, θεωρούμε ότι τα έξοδα του ακινήτου δεν ξεπερνούν το 5% του αρχικού κεφαλαίου που διαθέσατε, επομένως θέλετε να εισπράξετε τζίρο 105%, προκειμένου να “ισοφαρίσετε”. Η ετήσια απόδοση που προσφέρει η επένδυσή σας φτάνει στο σύνολο της δεκαετίας στο 60%, επομένως έχετε υπόλοιπο 45% για να φτάσετε στον αρχικό σας στόχο. Πλέον διαθέτετε 2 επιλογές. Είτε να δείξετε υπομονή και να αυξήσετε το χρονοδιάγραμμά, συνεχίζοντας να βασίζεστε στο yield του ακινήτου, μέχρι να καταφέρετε να σημειώσετε κέρδος (σημειώνεται ότι σε αυτή την περίπτωση θα χρειαστείτε ακόμη μεγαλύτερο τζίρο από το 105%, αφού τα έξοδα θα συνεχίσουν να “τρέχουν”, ενώ με το πέρας περισσότερων χρόνων ίσως μείνετε χωρίς ενοικιαστή), είτε να επιλέξετε την ρευστοποίηση του περιουσιακού σας στοιχείου. Έστω ότι επιλέξατε να πουλήσετε το ακίνητο, το οποίο όταν αγοράσατε κοστολογούνταν στις 100.000€. Επειδή, όμως, προτού επενδύσετε πραγματοποιήσατε εκτεταμένη έρευνα αγοράς και συμβουλευτήκατε ειδικούς για τα κριτήρια που πρέπει να έχετε στην επιλογή σας, η αξία του ακινήτου, πλέον, με το πέρασμα των ετών, αυξήθηκε κατά 50%, φτάνοντας στις 150.000€. Πουλώντας, λοιπόν, σε αυτήν την τιμή και προσθέτοντας τα υπόλοιπα έσοδα, καταλήγουμε ότι είχατε τζίρο 210%, δηλαδή καθαρό κέρδος απ’ όλη την επιχείρηση 100%, 2 φορές τα χρήματα που διαθέσατε.

Άρα έχουμε:

Το εισόδημά σας από τα ενοίκια είναι 6.000€/χρόνο

6.000€x10 = 60.000€

60.000€+150.000€ = 210.000€

Την ώρα που διαθέσατε 100.000€+5.000€ = 105.000€ για αγορά, συντήρηση, φόρους και “διορθώσεις”

210.000€-105.000€ = 105.000€ καθαρό κέρδος

Εδώ θα χρησιμοποιήσουμε μια μετριοπαθέστερη, αλλά και πιο καθημερινή λογική. Υποθέτουμε λοιπόν, ότι το ακίνητο ενοικιάζεται για το 85% του χρονοδιαγράμματος (8,5 χρόνια στη 10ετία), ενώ τα έξοδά του φτάνουν στο 10% του αρχικού κεφαλαίου. Σε αυτήν την περίπτωση, θέλετε τζίρο 110%, τουλάχιστον, ώστε να μην έχετε χάσει καθόλου χρήματα. Η ετήσια απόδοση του ακινήτου σε βάθος δεκαετίας φτάνει σε ποσοστό 51%, έχοντας αφαιρέσει προφανώς το ποσό που χάσαμε το διάστημα που ο χώρος δεν ενοικιαζόνταν. Εάν επιλέξετε να πουλήσετε το ακίνητό σας, το οποίο έχει αυξήσει την αξία του κατά 20%, στα 120.000€ δηλαδή, τότε πετυχαίνετε τζίρο πάνω από 170%. Το κέρδος μας δηλαδή φτάνει στο 61%.

Αναλυτικότερα:

Στο βάθος της δεκαετίας έχετε νοικιάσει το ακίνητο για 102 μήνες (8,5χ12=102)

102×500€ = 51.000€ το συνολικό σας εισόδημα από την ενοικίαση

51.000€+120.000€ = 171.000€

Την ώρα που διαθέσατε 100.000€+10.000€ = 110.000€ για αγορά και λοιπά έξοδα

171.000€-110.000€ = 61.000€

Εδώ θα είμαστε ακόμη πιο συγκρατημένοι. Υποθέτουμε ότι το ακίνητο ενοικιάζεται μόνο για το 70% της δεκαετίας, ενώ για τα λοιπά του έξοδα, χρειάζεται επιπλέον κεφάλαιο που ανέρχεται στο 20% της αρχικής επένδυσης. Επομένως, χρειάζεστε τζίρο τουλάχιστον 120%. Το yield του ακινήτου σας αποφέρει το 42% της αρχική επένδυσης που κάνατε. Έστω ότι είτε επειδή κάνατε βιαστική επιλογή στην αγορά σπιτιού είτε λόγω άλλων παραγόντων η αξία του σπιτιού σας μειώνεται στο 80% της αρχικής αξίας, δηλαδή στα 80.000€. Ακόμη κι έτσι, ο τζίρος σας φτάνει 122%, δηλαδή έχετε ένα μικρό κέρδος, της τάξης του 2%.

Με βάση τα νούμερα:

Νοικιάσατε το ακίνητο για 84 μήνες (7χ12=84)

84χ500€= 42.000€ το συνολικό σας εισόδημα από τα ενοίκια

42.000€+80.000€=122.000€

Την ώρα που διαθέσατε 100.000€+20.000€ για αγορά και λοιπά έξοδα

122.000€-120.000€=2.000€

Σίγουρα μικρό κέρδος, αλλά μέχρι και στο χειρότερο σενάριο είχατε -έστω και μικρή- κερδοφορία.

Τι συμβαίνει όμως στην περίπτωση που προκύψει κάποια επείγουσα οικονομική ανάγκη και θελήσετε να ρευστοποιήσετε άμεσα την περιουσία σας; Ας δούμε ένα ακόμη παράδειγμα. Βρίσκεστε στα μισά του χρονοδιαγράμματός σας, δηλαδή τα 5 χρόνια, στα οποία τα 4 είχατε ενοικιαστή, ωστόσο έχετε άμεση ανάγκη από χρήματα. Θα υποθέσουμε ότι το σπίτι σας έχει χάσει ένα μικρό μέρος της αξίας του, ώστε να σας παρουσιάσουμε το αρνητικότερο σενάριο, η οποία πλέον ανέρχεται στις 90.000€, την ώρα που για λοιπά έξοδα έχετε διαθέσει ένα ποσοστό 10% της αρχικής επένδυσής σας στο ακίνητο. Θέλετε δηλαδή τζίρο, τουλάχιστον 110% του κεφαλαίου που διαθέσατε για την αγορά του προκειμένου να κάνετε απόσβεση. Το yield έχει ανέλθει σε ποσοστό 24%, ενώ το κόστος του τη στιγμή της πώλησης βρίσκεται στο 90% της αρχικής του αξίας. Επομένως, έχετε τζίρο 114% άρα και πάλι υπάρχει οριακό κέρδος (4%).

Δηλαδή:

Νοικιάσατε το ακίνητο για 48 μήνες (4χ12)

48χ500€=24.000€ το εισόδημα από τα ενοίκια

24.000€+90.000€=114.000€

Εσείς διαθέσατε 100.000€+10.000€=110.000€

114.000€-110.000€=4.000€

Επομένως ακόμη και στην περίπτωση που αναγκαστήκατε να διακόψετε πρόωρα το επενδυτικό σας πλάνο, είναι πολύ πιθανό ακόμη και άσχημα να εξελιχθούν τα πράγματα για εσάς, να έχετε και πάλι, έστω και μικρό, κέρδος.